Introducción: el expediente que enviaste a cuarenta desconocidos
Haz el ejercicio mentalmente. La última vez que buscaste vivienda, ¿cuántas veces enviaste el mismo PDF? ¿Veinte? ¿Cuarenta? ¿Y qué contenía?
Una copia por ambas caras de tu documento de identidad. Tus tres últimas nóminas, con tu número de la seguridad social impreso en la esquina superior derecha. Tu declaración de la renta, con tu número fiscal y tu renta fiscal de referencia. Tu contrato de trabajo. A veces tus extractos bancarios. Y, por si fuera poco, el mismo paquete completo de tu avalista, es decir, muy a menudo, tus padres, que no habían pedido nada.
Ese paquete lo transmitiste a agencias, a particulares conocidos a través de un anuncio, a posibles subarrendadores, a un «cazador de pisos» encontrado en un grupo de una red social, a plataformas de expedientes en línea cuyo alojamiento y política de conservación desconocías. Nunca recuperaste ninguna copia. No sabes dónde están hoy.
Es probablemente, junto con los trámites bancarios, el momento de la vida adulta en el que más masivamente se distribuye la identidad completa a terceros no verificados. Y es un momento en el que uno no se atreve a negarse a nada, porque la relación de fuerzas es aplastante: en las zonas tensionadas, cien candidatos se disputan el mismo piso de dos habitaciones, y hacer una pregunta sobre el RGPD se percibe como arrogancia.
Esta guía no invita a la confrontación. Invita a conocer exactamente la lista de documentos exigibles —existe, es corta, es limitativa— y a adoptar algunos reflejos que reducen la exposición sin reducir las posibilidades de conseguir la vivienda.
La regla básica: una lista cerrada, no un menú a la carta
Muchos candidatos lo ignoran: el arrendador no elige libremente los documentos que reclama. La ley ALUR del 24 de marzo de 2014 previó que un decreto fijara la lista de documentos que pueden exigirse. Es el decreto n.º 2015-1437 del 5 de noviembre de 2015, todavía en vigor.
Ese texto es limitativo. Todo lo que no figure en él no puede exigirse legalmente, ni al candidato inquilino ni a su avalista.
Lo que puede exigirse al candidato
| Categoría | Ejemplos autorizados |
|---|---|
| Identidad | Documento de identidad, pasaporte, permiso de conducir, permiso de residencia |
| Domicilio actual | Tres últimos recibos de alquiler, certificado de alojamiento, último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles |
| Actividad profesional | Contrato de trabajo, certificado del empleador, extracto Kbis, carné de estudiante |
| Ingresos | Tres últimas nóminas, declaración de la renta, justificantes de prestaciones sociales, de pensión o de renta |
Un documento por categoría basta según la lógica del decreto: no se pueden acumular todos los justificantes de la columna de la derecha al mismo tiempo.
Lo que está explícitamente prohibido
El artículo 22-2 de la ley del 6 de julio de 1989, modificado por la ley ELAN, enumera las peticiones prohibidas. Entre las más frecuentes —y las más habitualmente vulneradas—:
- el extracto de cuenta bancaria;
- el certificado de ausencia de créditos en curso;
- la autorización de domiciliación bancaria;
- los datos bancarios (RIB) en la fase de candidatura;
- la copia de la tarjeta sanitaria o del número de la seguridad social;
- el certificado de antecedentes penales;
- el contrato matrimonial, el certificado de pareja de hecho, el libro de familia;
- el historial médico personal;
- el certificado de buena conducta del antiguo propietario;
- una fotografía de identidad (fuera del documento oficial);
- una declaración de ingresos manuscrita o un cheque de reserva.
Desde la ley ELAN de 2018, exigir uno de estos documentos expone al arrendador o al agente inmobiliario a una multa administrativa que puede alcanzar los 3.000 € para una persona física y 15.000 € para una persona jurídica. La sanción existe. Simplemente se aplica poco, a falta de denuncias.
La buena pregunta no es, por tanto, «¿tengo derecho a negarme?» —lo tienes—. Es «¿cómo negarme sin perder la vivienda?». El resto de esta guía aborda precisamente ese punto.
Por qué esto importa de verdad: la vida posterior del expediente
Podría objetarse que una nómina no es un secreto de Estado. La objeción se sostiene mal, por tres razones.
Primero, el expediente de alquiler es un kit de suplantación de identidad listo para usar. Documento de identidad por ambas caras + justificante de domicilio + documento fiscal: es exactamente la combinación que se reclama para abrir una cuenta bancaria en línea, contratar un crédito al consumo o activar una línea móvil. La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) y Cybermalveillance.gouv.fr documentan con regularidad fraudes montados a partir de viviendas falsas: el estafador publica un anuncio atractivo, recopila decenas de expedientes completos, no alquila nada y revende todo el material.
Segundo, nadie borra nada. El RGPD impone una duración de conservación limitada a la finalidad perseguida. La CNIL considera que los expedientes de los candidatos no seleccionados deben suprimirse en un plazo breve tras la adjudicación de la vivienda, salvo acuerdo explícito para permanecer en una base de candidatos. En la práctica, los archivos adjuntos permanecen años en buzones de correo personales, carpetas compartidas de agencias y teléfonos.
Tercero, la agregación genera información que nunca quisiste dar. Tu declaración de la renta no solo revela unos ingresos: revela una situación familiar, un número de partes, a veces una pensión alimenticia pagada o recibida. Cruzada con la dirección actual y el empleador, dibuja un perfil completo, el mismo que describimos en otras partes de este sitio cuando hablamos de metadatos.
Siete reflejos concretos para presentar tu candidatura sin entregarlo todo
1. Marcar sistemáticamente cada documento con una marca de agua
Es el gesto que lo cambia todo, y cuesta treinta segundos. En cada documento escaneado, añade una mención en diagonal, semitransparente, del tipo:
Copia entregada el 26/08/2026 a [nombre de la agencia] — uso exclusivo: candidatura de alquiler calle X n.º 3 — prohibida su reproducción
Esta mención no impide materialmente el fraude, pero vuelve el documento inutilizable para la mayoría de los usos desviados (un banco rechazará un documento con marca de agua para abrir una cuenta) y rastrea la fuga: si tu documento de identidad reaparece en otro sitio, sabes de dónde viene. Algunas aplicaciones de escaneo móvil integran esta función, y cualquier software de edición sirve.
El servicio público FranceConnect ofrece además, a través del dispositivo de la ANTS, la generación de una copia digital del documento de identidad con mención de uso. Utilízala cuando esté disponible.
2. Nunca envíes un documento de identidad íntegro en el primer contacto
El primer intercambio sirve para conseguir una visita, no para cerrar el trato. En esa fase, una ficha resumen basta de sobra: nombre, situación profesional, ingresos netos mensuales, composición del hogar, presencia o no de un avalista. Ninguna agencia seria rechaza una visita sobre esa base.
Reserva los documentos completos para el momento en el que la vivienda se te ofrezca efectivamente. Es el punto de inflexión: pasas de ser un candidato entre cien a un interlocutor identificado, y la relación de fuerzas es claramente menos desfavorable.
3. Ocultar lo que no debe leerse
En una nómina, el arrendador necesita comprobar unos ingresos y un empleador. No necesita ni tu número de la seguridad social, ni tu IBAN, ni el detalle de tus ausencias o de tus cotizaciones de previsión. Esos elementos pueden taparse.
Atención: oculta antes de exportar a PDF, no con un rectángulo negro colocado encima en una herramienta que conserva la capa de texto debajo. Una mancha mal aplicada se retira en dos clics. Lo más seguro sigue siendo imprimir, tachar con un rotulador indeleble opaco y volver a escanear; un escáner portátil compacto hace esta manipulación rápida cuando hay diez documentos que tratar.
4. Verificar la existencia del interlocutor antes de enviar nada
Tres verificaciones, cinco minutos:
- Agencia: número de tarjeta profesional «Transaction» o «Gestion» expedida por la CCI, obligatoriamente mencionada en los documentos. Contrástalo con el registro mercantil.
- Particular: ¿el nombre facilitado corresponde al propietario real? Un extracto catastral y una solicitud de nota de propiedad ante el servicio de publicidad inmobiliaria permiten comprobarlo: es de pago, pero pertinente para un contrato largo.
- Anuncio: una fotografía reutilizada de otro anuncio, un alquiler un 30 % por debajo del mercado, la insistencia en comunicarse solo por mensajería cifrada y en no permitir nunca una visita son las tres señales clásicas de la estafa de la vivienda ficticia.
5. Utilizar una dirección y un número dedicados a la búsqueda
Crea una dirección de correo reservada a la búsqueda de vivienda. Recibirá publicidad durante años —seguros de hogar, empresas de mudanzas, compañías energéticas, intermediarios de crédito—, lo que te informará con precisión sobre quién ha revendido tus datos de contacto.
Para el teléfono, la misma lógica. Un número secundario evita que tu línea principal acabe en los ficheros de prospección de diez agencias. Y cuando se trata simplemente de confirmar la hora de una visita, avisar de un retraso o insistir sin exponer la propia línea, un SMS con remitente oculto cumple la función sin abrir un canal permanente. El servicio asociado a este sitio existe precisamente para ese tipo de uso puntual: transmitir una información útil sin que el número se convierta en un dato más en un fichero.
6. Rechazar las peticiones ilegales, por escrito y con cortesía
La formulación importa más que el fondo. Compara:
❌ «Es ilegal, conozco mis derechos.»
✅ «Buenos días, le envío el conjunto de documentos previstos por el decreto del 5 de noviembre de 2015: identidad, domicilio, actividad, ingresos. Los extractos bancarios no forman parte de ellos y prefiero ceñirme a esa lista. Dígame si falta algo entre los documentos exigibles y se lo envío hoy mismo.»
La segunda versión señala el conocimiento del marco legal sin acusar, y propone una cooperación inmediata. En la gran mayoría de los casos, la agencia no insiste, porque sabe que está en falta y que un buen expediente vale más que un litigio.
Si te deniegan la vivienda explícitamente a causa de esa negativa, anótalo con precisión por escrito. Un registro digital llevado a lo largo de la búsqueda —basta con un sencillo cuaderno de notas de tapa dura— vale más que un recuerdo aproximado tres meses después.
7. Solicitar la supresión a posteriori
El RGPD te otorga un derecho de supresión (artículo 17). Una vez adjudicada la vivienda —a ti o a otra persona—, envía una solicitud escrita a las entidades que conservan tu expediente:
«De conformidad con los artículos 15 y 17 del RGPD, le solicito que me confirme en el plazo de un mes la supresión de los documentos remitidos en el marco de mi candidatura para la vivienda situada en [dirección], al no haber prosperado mi candidatura / habiéndose firmado ya el contrato de arrendamiento.»
Si no hay respuesta al cabo de un mes, la reclamación en línea ante la CNIL lleva diez minutos. Es de forma acumulada como estas denuncias producen efecto: la CNIL ya ha requerido formalmente a profesionales del sector inmobiliario por recogida excesiva de datos y duración de conservación abusiva.
El caso particular del avalista: dos vidas privadas por una vivienda
Es el ángulo muerto del asunto. Cuando un estudiante presenta su candidatura, son dos expedientes completos los que circulan: el suyo y el de sus padres, a menudo con ingresos, patrimonio y una dirección que nada tienen que ver con el alquiler.
Las mismas reglas se aplican al avalista: lista limitativa, prohibiciones idénticas. Tres precauciones adicionales:
- el avalista marca sus propios documentos con una marca de agua a su nombre, mencionando la vivienda en cuestión y el nombre del inquilino;
- el avalista nunca envía directamente a un tercero no identificado: transmite al candidato, que centraliza;
- en caso de rechazo, el avalista también ejerce su derecho de supresión: es su expediente, no el de su hijo.
Los dispositivos públicos como Visale, garantía gratuita ofrecida por Action Logement, tienen un mérito discreto en este aspecto: sustituyen el expediente familiar completo por un simple certificado, lo que divide mecánicamente la superficie de exposición.
Después de la mudanza: la segunda oleada
Conseguir las llaves no cierra el asunto. La mudanza desencadena una segunda ronda de recogida de datos: compañía energética, operador de internet, seguro de hogar, cambio de domicilio, eventual administrador de fincas.
Algunas salvaguardas sencillas:
- El cambio de domicilio no se difunde automáticamente. El servicio en línea del gobierno permite elegir con precisión los organismos destinatarios. No lo marques todo por comodidad.
- El contrato del seguro de hogar no exige ni el detalle de tus bienes de valor ni fotografías del interior para una póliza estándar; esos elementos solo sirven en caso de garantías específicas, y puedes conservarlos por tu cuenta en una caja fuerte documental digital en lugar de entregarlos por anticipado.
- El buzón sigue siendo un punto de fuga físico: las cartas de la compañía energética, del banco y de la administración llegan allí con el nombre exacto. Un buzón seguro homologado y una destructora de documentos de corte cruzado para el correo que no se conserva cierran el circuito allí donde muchos lo olvidan.
- El inventario del estado del inmueble es el único documento en el que la exhaustividad te protege: fotografíalo todo, pon fecha y hora, y guarda una copia por tu cuenta. Es la prueba que te evitará una retención injustificada sobre la fianza.
Recapitulación: la checklist del candidato prudente
| Etapa | Reflejo | Objetivo |
|---|---|---|
| Antes del contacto | Dirección de correo y número dedicados | Aislar la búsqueda del resto de la vida digital |
| Primer intercambio | Ficha resumen sin archivos adjuntos | Conseguir la visita sin entregar la identidad |
| Después de la visita | Documentos con marca de agua, datos innecesarios ocultos | Limitar el uso desviado |
| Petición ilegal | Negativa escrita y cortés citando el decreto 2015-1437 | Marcar el límite sin romper |
| Después de la decisión | Solicitud de supresión conforme al RGPD | Impedir la conservación indefinida |
| Sin respuesta | Reclamación en línea ante la CNIL | Crear un rastro colectivo |
Conclusión: la escasez no abole el derecho
El argumento definitivo, en una cola de cien candidatos, es el silencio: «si no le conviene, el siguiente aceptará». Es cierto a corto plazo. Es falso a escala de una vida de inquilino, en la que uno se presenta decenas de veces, en la que cada expediente deja una copia en algún sitio, y en la que la probabilidad de que al menos uno de esos envíos acabe mal aumenta con cada entrega.
El decreto de 2015 no se escribió para molestar a los propietarios. Se escribió porque el legislador constató que la escasez de vivienda convertía la candidatura en un examen intrusivo sin límite. Los textos existen, la sanción existe, el derecho de supresión existe. Lo que falta es su uso.
Buscar vivienda en 2026 implica aceptar hacerse legible: es el principio mismo de una garantía de solvencia. No implica aceptar volverse transparente, indefinidamente, ante cuarenta interlocutores de los que no se conoce ni el nombre exacto, ni el servidor, ni las intenciones. Entre ambas cosas hay un margen considerable. Se resume en unos pocos minutos de preparación por expediente.
